Lãi Suất Mua Nhà Của Vietcombank

05/12/2024 05/12/2024 Michael Kitces 0 Bình luận

"Bão lặng" cuối năm 2022 và "thị trường kỳ cục" năm 2023

Đầu năm 2022, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tuyên bố sẽ tăng lãi suất, khiến những người có nhu cầu nhưng chưa mua được nhà năm 2021 vội vàng tìm mua trước khi lãi suất tăng - giá nhà trong 6 tháng đầu năm vì vậy tiếp tục leo dốc.

Khi Fed tăng dần lãi suất, nhiều người mua rớt khỏi vùng "có thể mua được" (theo số tiền họ có thể đặt trước và đánh giá các điều kiện duyệt vay) do không chịu nổi mức lãi vay.

Khi chúng tôi cầm được tờ "bảo bối" duyệt vay của ngân hàng và trở lại thị trường vào khoảng tháng 7-2022, giá nhà đã cao ngất ngưởng, dù tốc độ tăng giá đã chững lại. Thị trường được đánh giá là đang nghiêng về phía người mua, do ít cạnh tranh hơn, và bên bán bắt đầu điều chỉnh giảm giá những căn rao quá cao.

Tuy nhiên, thời gian không ủng hộ chúng tôi - lúc này các đợt tăng lãi suất bắt đầu dồn dập do Fed muốn kiềm chế lạm phát mạnh hơn (vốn một phần quan trọng cũng do thị trường bất động sản tăng nóng mà ra).

Nhiều người biết chúng tôi đang tìm mua nhà đều khuyên nên chờ sang năm 2023 vì "chắc chắn đến lúc đó lãi suất sẽ phải giảm xuống và giá nhà đang đà giảm sau quá trình tăng quá nóng".

Tuy vậy, vì không thể chờ đợi thêm, nên ngay khi tìm được căn nhà ưng ý và trả giá thành công (thương lượng giảm được một khoản đáng kể), chúng tôi lập tức làm thủ tục "khóa lãi suất" vay ngay trước ngày Fed tăng lãi suất kỷ lục lên 7% vào cuối tháng 9.

Việc mua nhà của chúng tôi vào cuối năm 2022 hóa ra là quyết định đúng đắn, bởi đó là khoảng lặng hiếm hoi mà người mua còn có lợi thế để chọn lựa và thương lượng.

Không giống ông hàng xóm Toji khấp khởi hy vọng, hay nhiều người tin chắc 2023 là năm thuận lợi để mua nhà, hóa ra năm nay thị trường nhà ở, theo bình luận của các nhà kinh tế, lại là "nỗi đau của người mua" và "kỳ cục nhất" trong lịch sử. Kỳ cục vì nó cứ dùng dằng mắc vòng luẩn quẩn lãi suất, nguồn cung, giá nhà.

Chúng ta đã biết tại sao suốt năm 2023 lãi suất cứ tăng mãi, nhưng vì sao giá nhà cũng tăng nóng mà lượng nhà rao bán lại ngày càng giảm? Khi lãi suất tăng lên, những người muốn bán nhà buộc phải cân nhắc thiệt hại nếu bán căn đang ở, vốn được mua với lãi vay thấp để mua một căn khác với lãi vay cao.

The New York Times cho rằng "ngôi nhà tốt nhất chính là nhà bạn đang ở", dù là sở hữu hay nhà thuê (bởi giá thuê cũng tăng vùn vụt), hay thậm chí ở với cha mẹ, nên hãy cứ ở yên đừng đi đâu cả!■

Liệu con trai ông Toji có mua được nhà vào năm tới không?

Theo tính toán của Công ty ICE Morgate Technology, để mua một căn nhà với giá và lãi suất thế chấp 30 năm trung bình hiện giờ, nếu số tiền đặt trước là 20% giá trị căn nhà, người mua phải trả 2.528 USD mỗi tháng, so với chỉ 1.204 USD cách đây 2 năm, tức tăng gấp đôi.

Với mức này, tiền trả thế chấp hằng tháng của người mua nhà bằng 40% mức bình quân thu nhập, khiến nhà ở trở nên khó mua nhất kể từ năm 1984.

ICE tính toán để nhà ở dễ mua như mức thông thường trước đây, giá nhà phải giảm 37%, lãi suất thế chấp giảm 4 điểm phần trăm, và thu nhập hộ gia đình phải tăng 60%. Thật không may, tình hình không có vẻ gì là chuyển biến theo các hướng đó. Thu nhập gia đình tăng cỡ đó là chuyện không tưởng.

Trong khi lạm phát vẫn còn hơn 2% so với mục tiêu của Fed, lãi suất thế chấp dự kiến sẽ còn tăng, có thể lên trên 8%. Lãi suất tăng, vay mượn và đầu tư khó khăn thì nguồn cung nhà cũng khó nhúc nhích.

Nhìn lại nhà ông láng giềng Toji, chồng tôi nói, ở Mỹ trước đây việc con cái kết hôn mà còn ở với cha mẹ là rất lạ, người ta sẽ nghĩ gia đình hay người con có vấn đề trục trặc gì đó. Nay với tình hình thị trường nhà ở như vầy, việc ở cùng cha mẹ không những dễ hiểu, dễ cảm thông, mà có khi lại trở thành xu hướng "văn hóa gia đình" mới cũng nên.

Cụ thể, theo biểu niêm yết mới nhất về lãi suất cho vay mua nhà tháng 2/2024, ngân hàng TMCP Bản Việt (BVBank) hiện có mức lãi suất cho vay mua nhà thấp với 5%/năm, không đổi so với tháng trước. Tuy nhiên, hết thời gian ưu đãi, lãi suất cộng thêm biên độ 2%/năm.

Đứng sau BVBank là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) với 5,9%/năm, cũng giữ nguyên so với tháng 1/2024.

Tiếp sau là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIVD) và Ngân hàng UOB với 6%/năm. Trong đó, lãi suất tại UOB không đổi so với tháng 1 còn tại BIDV, lãi suất giảm sâu từ 6,5% xuống 6%/năm.

Lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất tháng 2/2024 là 5%/năm. (Ảnh minh họa).

Cũng có mức lãi suất cho vay mua nhà khá thấp là Ngân hàng Dầu khí toàn cầu (GPBank) với 6,25%/năm. Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) đứng thứ tư với 6,4%/năm.

Trong khi đó, 6,5%/năm tới 7%/năm là mức lãi suất được nhiều nhà băng áp dụng như: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (Sacombank) với 6,5%/năm, Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) với 6,5%/năm, Shinhan Bank với 6,6%/năm, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) với 6,7%/năm...

Ở chiều ngược lại, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) là đơn vị hiếm hoi có lãi suất cho vay mua nhà trên 10%/năm với mức 10,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, mức thả nổi là 3%.

Đứng sau Techcombank trong danh sách những ngân hàng có lãi suất cho vay mua nhà cao nhất gồm HSBC với 9,75%/năm, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank) với 9,29%/năm, Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) với 8,5%/năm…

Trong đầu tháng 2/2024, các nhà băng khá trầm lắng trong việc điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà. Ngoài BIDV, đa phần các đơn vị còn lại đều giữ nguyên biểu niêm yết.

Có thể thấy, thời gian qua, thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng thương mai đã liên tục giảm lãi suất huy động để hỗ trợ cho vay tiêu dùng và hạn chế tình trạng dư thừa nguồn tiền trong các nhà băng.

Hiện sau nhiều lần điều chỉnh, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đã xuống mức thấp kỷ lục, dao động quanh mức 5%/năm với kỳ hạn từ 12 tháng trở lên, con số này thấp hơn mức lãi suất trong giai đoạn dịch COVID-19.

Việc lãi suất huy động giảm được kỳ vọng sẽ kích thích dòng tiền trong dân cư đổ vào bất động sản, một kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên, số liệu mới được Ngân hàng Nhà nước công bố mới đây cho thấy, dòng tiền vẫn chưa quay trở lại thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với các sản phẩm có giá trị lớn.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), lượng giao dịch trên thị trường đang chủ yếu tập trung vào sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng từ khách hàng có sẵn tiền mặt. Trái lại, sản phẩm đầu tư giá trị cao vẫn tồn kho do cơ chế và điều kiện vay vốn phức tạp, chặt chẽ, khiến nhiều người không muốn đầu tư vào bất động sản có giá trị lớn.

Ngoài ra, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn cao, khiến nhiều người dân lo ngại về việc vay vốn do khả năng lãi suất tăng trở lại. Thậm chí sau khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN giảm lãi suất, thủ tục vay vẫn phức tạp và chi phí phát sinh lớn, khiến nhiều người e ngại.

“Để kích thích và phục hồi đầu tư, lãi suất cho vay cần giảm thêm khoảng 2%/năm và cần có các điều kiện, thủ tục linh hoạt hơn”, Vars nhấn mạnh.

Khách hàng chỉ cần thanh toán 10% giá trị căn hộ để ký hợp đồng mua bán và được hỗ trợ lãi suất tới năm 2031, nhận nhà vào tháng 8/2027.

Chính sách được Mitsubishi Corporation và Vinhomes công bố ngày 10/8, áp dụng cho tòa căn hộ ZR1, phân khu Zurich thuộc dự án Metropolitan (Vinhomes Ocean Park 1). Cụ thể, trong thời gian 4 năm trước khi nhận nhà, người mua sẽ thanh toán theo tiến độ 40% giá trị căn hộ, tính ra tương đương 0,91% giá trị căn hộ mỗi tháng (khoảng từ 8,6 triệu đồng tùy diện tích).

Sau 4 năm, khách hàng đóng 2% kinh phí bảo trì và thuế giá trị gia tăng của 5% giá trị căn hộ để nhận nhà. Ngân hàng cho vay tối đa 45% giá trị căn hộ, trả góp trong 30-35 năm, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 4 năm tiếp theo (không quá 30/8/2031).

5% giá trị căn hộ không bao gồm thuế cuối cùng sẽ thanh toán tại thời điểm có thông báo làm giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc khi khách hàng tự làm thủ tục cấp sổ hồng. Nếu khách hàng thu xếp được nguồn tiền sớm (gồm 50% giá trị căn hộ, 2% kinh phí bảo trì và thuế) thì có thể nhận nhà ở bất kỳ thời điểm nào kể từ khi tòa căn hộ bắt đầu bàn giao (dự kiến tháng 8/2025). Sau đó ngân hàng sẽ giải ngân vốn vay và khách hàng vẫn được hỗ trợ lãi suất 0% trong 48 tháng (không quá 30/8/2031).

Theo đại diện chủ đầu tư, chính sách này giúp khách hàng không phải lo lắng trước những biến động lãi suất trên thị trường trong 8 năm (từ nay đến năm 2031). Việc chia nhỏ số tiền cần thanh toán trong 4 năm đầu tiên cũng giúp khách hàng vừa cân đối dòng tiền mỗi tháng, vừa góp phần giảm áp lực vay vốn ngân hàng.

The Zurich là sản phẩm của Mitsubishi Corporation - Tập đoàn bất động sản Nhật Bản với hơn 70 năm kinh nghiệm và Vinhomes. Dự án nằm trên đường Đại Dương - lối vào chính của Vinhomes Ocean Park 1, kế cận với trục đường chính Lý Thánh Tông và quốc lộ 5B, thuận tiện cho cư dân di chuyển.

Tòa căn hộ ZR1 The Zurich nằm đối diện hồ San Hô, vừa mang tới tầm nhìn thoáng đãng, không khí trong lành, vừa mang lại các trải nghiệm văn hóa - thể thao bên hồ.

Các căn hộ tại ZR1 có diện tích từ 27,4-104,4 m2, chia thành các loại studio, 1-3 phòng ngủ, hoàn thiện theo tiêu chuẩn bàn giao liền tường, bao gồm sàn gỗ, thiết bị vệ sinh, điều hòa, tủ bếp, thiết bị bếp, khóa cửa cao cấp và thiết bị Smart Home, mang đến cho cư dân cuộc sống tiện nghi cao cấp ngay khi về ở.

Phối cảnh bên trong căn hộ ZR1 – The Zurich. Ảnh: Vinhomes

The Zurich là dự án đầu tiên tại Vinhomes Ocean Park 1 được thiết kế theo phong cách Thụy Sĩ với nhiều tiện ích đẳng cấp như hồ cảnh quan Geneva, đài phun nước Rhine Fall, quảng trường Thụy Sĩ... Bên cạnh đó là các tiện ích đậm chất nghỉ dưỡng ngay bên trong tòa ZR1 gồm sảnh lễ tân và sảnh thang máy sang trọng, vườn trên không sky garden, phòng tập gym và yoga club, kid club, family game với các trò chơi thú vị cho cả gia đình, tổ hợp bể sục nóng thermal bath cùng với phòng xông hơi, phòng chườm đá nóng.

Cư dân sẽ tận hưởng hệ tiện ích đầy đủ ngay dưới chân nhà như nhà để xe kết hợp tổ hợp thương mại dịch vụ, ga metro sẽ được hình thành trong tương lai, 6 trường học xung quanh, trong đó có các ngôi trường chất lượng như Vinschool và Brighton College.

Phối cảnh vị trí The Zurich nằm trong Vinhomes Ocean Park 1 và đối diện hồ San Hô. Ảnh: Vinhomes

Nằm trong lòng Vinhomes Ocean Park 1, ZR1 The Zurich còn được thừa hưởng loạt tiện ích của đại đô thị như biển hồ nước mặn Crystal Lagoon quy mô 6,1 ha, hồ Ngọc Trai trải cát trắng diện tích lên tới 24,5 ha, hệ thống sân tập thể thao, sân chơi ngoài trời.

Hệ sinh thái các thương hiệu của tập đoàn Vingroup cũng có mặt tại đây gồm bệnh viện Vinmec, trung tâm thương mại Vincom, hệ thống trường học Vinschool, VinUni, VinBus, tòa tháp văn phòng Technopark Tower... Từ dự án, cư dân cũng có thể kết nối đến những tiện ích biển tại Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 đã và đang được gấp rút hoàn thiện.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, chính sách "Mua nhà không lo lãi suất lên đến 8 năm" của Mitsubishi và Vinhomes giành được sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng trẻ cần thời gian tích lũy, tăng cơ hội sở hữu sớm căn hộ cao cấp tại một trong những phân khu sang trọng, hiện đại bậc nhất tại Vinhomes Ocean Park 1 thuộc Ocean City.